دليل السكن الخاص

دليل السكن الخاص األحكام الفنية المنظمة ألعمال بناء الفيالت السكنية الخاصة في إمارة أبوظبي

www.dmt.gov.ae

AbuDhabiDMT

قائمة المحتويات 4 تمهيد .............................................................................................................................................................. 6 : التعريفات ........................................................................................................................................... 1 مادة - 12 : االستخدام المسموح به في القسيمة ....................................................................................................... 2 مادة - 14 : المكونات والعناصر المسموح بها في القسيمة .......................................................................................... 3 مادة - 16 : عدد الوحدات المسموح به بالقسيمة ....................................................................................................... 4 مادة - 18 : نسبة البناء والمساحة الطابقية ............................................................................................................... 5 مادة - 22 : خط البناء واالرتدادات والبروزات .............................................................................................................. 6 مادة - 24 : المسافات الفاصلة بين المباني ............................................................................................................... 7 مادة - 26 : عدد الطوابق واالرتفاعات والمناسيب ....................................................................................................... 8 مادة - 30 : طابق السرداب .................................................................................................................................... 9 مادة - 34 : طابق السطح .................................................................................................................................... 10 مادة - 36 : مساحات العناصر واألبعاد الداخلية ......................................................................................................... 11 مادة - 38 : تهوية وإنارة المباني ........................................................................................................................... 12 مادة - 40 : الساللم والدرج ................................................................................................................................. 13 مادة - 42 : األسوار ........................................................................................................................................... 14 مادة - 44 : المداخل .......................................................................................................................................... 15 مادة - 46 : مواقف السيارات ............................................................................................................................. 16 مادة - 47 : ألوان المباني والواجهات .................................................................................................................... 17 مادة - 48 : اشتراطات تصميمية للمباني ............................................................................................................. 18 مادة - 52 : االجنحة السكنية بالفيال الرئيسية ........................................................................................................ 19 مادة - 54 : الشروط الخاصة ببناء المالحق ........................................................................................................... 20 مادة - 59 : القسائم ذات المساحات الصغيرة وذات المساحات الكبيرة والقصور ........................................................ 21 مادة - 60 ملحق - أ دليل أحكام الحماية من الحريق في المباني ............................................................................................ 75 ملحق - ب سهولة الوصول إلى المباني ............................................................................................................ 92 الملحق - ج القواعد اإلرشادية لجودة التصميم المعماري .......................................................................................

في إطار الدورة التشريعية لألحكام الفنية المنظمة ألعمال بناء السكن الخاص، وحيث يتم إعداد وتطوير ومتابعة تطبيق التشريع من خالل دورة تشريعية مدتها سنتين، وحيث تم مراقبة االمتثال للتشريع ) واعداد 2020/56 ) و(قرار 2019/95 الساري في هذا الشأن (قرار تقرير مراقبة االمتثال السنوي، وما ترتب عليه من ورصد للفجوات التشريعية والتشغيلية ذات العالقة ضمن الدراسة السنوية للفجوات التشريعية والتشغيلية. وكذلك حصر طلبات التعديل التشريعي المقدمة من البلديات وإجراء الدراسة الفنية والدراسات المقارنة. تم تعديل األحكام الفنية المنظمة ألعمال بناء السكن الخاص.

تمهيد

4 دليل السكن الخاص

يراعي عند قراءة األحكام اعتبار المعاني القرينة للرموز واأللوان المستخدم كما يلي:

تعديل تم إدخاله على اإلصدار السابق

نص يتعلق بمتطلبات سهولة الوصول إلى المباني

نص يتعلق بمتطلبات الحماية من الحريق في المباني

نص يتعلق بمتطلبات حماية األطفال في المباني

5

دائرة البلديات والنقل

1 مادة التعريفات

كود البناء: كودات أبو ظبي الدولية للبناء شاملة المراجع والمعايير القياسية المشار إليها في هذه األحكام.

المراجع والمعايير القياسية: المراجع والمواصفات الفنية التي يحتاجها االستشاري والمقاول وفني المختبرات وكل من يتولى مسؤولية التصميم والتنفيذ واالختبار لمواد وعناصر البناء المنصوص عليها في كود البناء، وأي معايير عالمية أخرى معتمدة من الدائرة. السكن الخاص: وحدة سكنيه تخصص لعائلة واحدة مع ملحقاتها ويدخل ضمنها الفيالت الحكومية والمساكن الشعبية.

تكون للكلمات والعبارات التالية المعاني الموضحة قرين كل منها، ما لم يدل السياق على خالف ذلك:

مسؤول البناء: هو الشخص المكلف بإدارة تراخيص البناء في البلدية المعنية أو من ينوب عنه.

6 دليل السكن الخاص

األجنحة السكنية: وحدات معيشية غير متكاملة ومغلقة داخل حيز الفيال السكنية، تشترك مع باقي عناصر السكن في المرافق والخدمات وليس لها مدخل مستقل من خارج الفيال السكنية. دورة المياه: حمام ملحق بالصاالت أو المجالس دون غرف النوم وال يستخدم ألغراض االستحمام.

الفيال السكنية: المبنى الرئيسي في القسيمة السكنية المخصص ألغراض سكن العائلة والذي ال يقوم البناء من دونه.

الفراغ المعيشي: المكان المنتفع به لغرض المعيشة ويشمل الصاالت وغرف النوم وغرف المكتب وما شابه.

المالحق: المباني الثانوية في القسيمة السكنية وتشمل ملحق الخدمات وملحق الضيافة والملحق الرياضي والمرآب (الكراج) وغيرها.

الفراغ الخدمي: المكان المنتفع به لألغراض الخدمية ويشمل الغرف الخاصة بالخدمات والمرافق المشتركة بالمبنى والمالحق التي تخصص كمخازن، وبيت الدرج، والمطابخ التحضيرية، وخالفه.

7

دائرة البلديات والنقل

المنشآت المؤقتة هي المنشآت المشيدة من عناصر ومواد خفيفة (غير الطابوق والخرسانة أو الهياكل المعدنية الثابتة) و التي ال يزيد مدة بقاؤها عن يوم. 180 المجلس المؤقت: مكان مؤقت يتم تشييده في المناطق المفتوحة ويستخدم ألغراض استقبال الضيوف ويكون سقفه من مواد خفيفة ويشمل ذلك الخيام وتسرى عليه شروط التهوية واإلضاءة الخاصة بالمجالس الدائمة.

ملحق الضيافة: مبنى مخصص الستقبال الضيوف.

ملحق الخدمات: مبنى مخصص لالستخدامات الخدمية للفيال السكنية كغرف العمالة المنزلية والمطبخ والمخازن وما شابه. المجلس: الفراغ المعيشي المخصص الستقبال الضيوف في الفيال الرئيسية أو ملحق الضيافة له مدخل مخصص للضيوف ويمكن أن يكون له مدخل آخر يؤدي إلى فراغات معيشية أخرى.

المرآب (الكراج): مكان مسقوف ومغلق من ثالث جهات على األقل مخصص لمواقف السيارات.

8 دليل السكن الخاص

المدخل الرئيسي للفيال السكنية: المدخل الواقع في الواجهة األمامية للفيال السكنية المطلة على شارع رئيسي.

الملحق الرياضي: مبنى مخصص لممارسة األنشطة الرياضية.

الشارع الرئيسي: هو الشارع المعتمد كشارع رئيسي في المخطط التفصيلي للمنطقة من قبل اإلدارة المعنية. الشارع الفرعي: هو أي شارع يقع عليه حد من حدود القسيمة غير الشارع الرئيسي. نسبة البناء: النسبة المئوية لمساحة الحدود الخارجية القصوى للمباني والفراغات المسقوفة بمواد غير خفيفة من مساحة قطعة األرض (القسيمة) عند إسقاطها أفقيا. المساحة الطابقية: مجموع المساحات داخل غالف المبنى وتقاس من واجهات الجدران الخارجية.

المطبخ التحضيري: مطبخ صغير داخل الفيال السكنية أو ملحق الضيافة يخصص لتجهيز الوجبات الخفيفة وتسخين الطعام. منسوب محور الطريق: منسوب منتصف عرض الطريق المقابل للمدخل الرئيسي للقسيمة. المدخل الرئيسي للقسيمة: مدخل السيارات الواقع على حد القسيمة المطل على أحد الشوارع الرئيسية.

9

دائرة البلديات والنقل

ارتفاع المبنى: المسافة الرأسية التي يتم قياسها من مستوى منسوب محور الطريق حتى أعلى نقطة في المبنى. ارتفاع الطابق: صافي المسافة الرأسية من منسوب تشطيب أرضية الطابق إلى منسوب بطنية السقف اإلنشائي للطابق نفسه عند أي نقطة. الفناء الداخلي: مساحة داخلية مفتوحة من الجهة العلوية ومحاطة بحوائط من كافة الجهات بغرض توفير التهوية واإلضاءة الطبيعية. الفناء الخارجي: مساحة خارجية مفتوحة من الجهة العلوية ومحاطة بحوائط من ثالث جهات بغرض توفير التهوية واإلضاءة الطبيعية.

المواد الخفيفة: مواد تستخدم لتغطية مساحة مفتوحة وتكون حاملة لنفسها فقط ويمكن إزالتها وتركيبها دون التأثير على الهيكل اإلنشائي لعناصر البناء، على سبيل المثال ال الحصر مظالت القماش والمظالت الخشبية وما شابه. خط البناء: الخط الواقع على الحدود الخارجية القصوى لإلسقاط األفقي للمباني. االرتداد: أقصر مسافة أفقية فاصلة بين خط البناء وحدود القسيمة المسافة الفاصلة: هي المسافة الواقعة بين خطوط البناء للمباني المختلفة بالقسيمة السكنية. البروز: الجزء البارز عن الحائط الخارجي للبناء ألغراض جمالية أو وظيفية.

10 دليل السكن الخاص

بيت الدرج: الجدران المحيطة بالدرج.

المنطقة المفتوحة: منطقة خارجية مفتوحة من الجهة العلوية ومحاطة بحوائط من جهتين على األكثر. طابق السرداب: الطابق الذي يقع جزئيا أو كليا تحت الطابق األرضي للفيال السكنية. الطابق األرضي: أول طابق في المبنى يكون منسوب أرضيته أعلى من منسوب محور الطريق.

القسائم ذات المساحات الصغيرة: 350 القسائم السكنية التي تقل مساحتها عن متر مربع. القسائم ذات المساحات الكبيرة: القسائم السكنية التي تزيد مساحتها عن عشرة ) 2 م 10,000 آالف متر مربع ( اللجان الفنية المختصة: هي اللجان التي يتم تشكيلها بقرار من الرئيس والمختصة بمهام فنية محددة متعلقة بتراخيص البناء.

الطابق األول: الطابق الذي يعلو الطابق األرضي.

طابق السطح: الطابق الذي يعلو الطابق األول.

11 دائرة البلديات والنقل

2 مادة االستخدام المسموح به في القسيمة

تستخدم القسائم السكنية فقط للغرض المخصصة له باستثناء القسائم السكنية الواقعة ضمن المحاور التجارية واالستثمارية المعتمدة من الدائرة أو التي صدر بشأنها شروط وقواعد خاصة أو قرارات من الدائرة.

12 دليل السكن الخاص

13 دائرة البلديات والنقل

3 مادة المكونات والعناصر المسموح بها في القسيمة

تحتوي القسيمة السكنية على المكونات التالية: 1 . الفيال السكنية. 2 . مالحق الخدمات. 3 . ملحق الضيافة. 4 . الملحق الرياضي. 5 . حوض السباحة. 6 . مرآب السيارات (الكراج). 7 . غرفة الكهرباء والمحوالت والكهرباء الفرعية. 8 . غرفة مضخات حوض السباحة. 9 . عناصر تنسيق الموقع. . 10 األسوار الخارجية ومداخل األفراد والسيارات. . 1 المظالت الخفيفة ومظالت مواقف السيارات.

14 دليل السكن الخاص

15 دائرة البلديات والنقل

4 مادة عدد الوحدات المسموح به بالقسيمة

1 . يسمح ببناء فيال سكنية واحدة فقط لكل قسيمة وال يسمح بتعدد الوحدات السكنية في القسيمة الواحدة إال بناء على المعايير الصادرة بهذا الشأن من قبل الدائرة. 2 . ) من هذا الدليل للفيالت السكنية المصرح بها وفق البند 3 يسمح ببناء المالحق الواردة في المادة ( ) من هذا الدليل، وبشرط أال تتعارض 20 السابق على أن تخضع هذه المالحق للشروط الواردة بالمادة ( مع أي أحكام واردة في القرارات اإلدارية الصادرة عن الرئيس بشأن تعدد الوحدات في القسائم المخصصة ألغراض السكن الخاص.

16 دليل السكن الخاص

17 دائرة البلديات والنقل

5 مادة نسبة البناء والمساحة الطابقية

3 . يجوز تغطية أجزاء من المساحة المفتوحة المذكورة بالبند السابق بمواد خفيفة، وتشمل المنشآت المؤقتة حسب أحكام المادة ) من الالئحة التنفيذية مثل بيت الشعر 27 ( والخيمة. على أال تزيد نسبة هذه التغطيات ) من إجمالي المساحة المفتوحة. 50% عن ( 4 . الحد األدنى للمساحة الطابقية للفيال السكنية )، والحد األدنى 2 م 200 هو مائتا متر مربع ( للمساحة الطابقية للدور األرضي هو مائة .) 2 م 140 وأربعون مترا مربعا (

1 . يجب أال تتعدى نسبة البناء في القسائم ) من مساحة 70% السكنية سبعين بالمائة ( القسيمة. وتشمل هذه النسبة الفيال السكنية وكافة المباني األخرى. وال تحتسب البروزات سم ضمن هذه 50 الجمالية التي ال تزيد عن النسبة. 2 . تخصص النسبة الباقية للمناطق المفتوحة وتشمل الحدائق والمداخل واألفنية والممرات ومواقف السيارات وحوض السباحة ومناطق الترفيه كمناطق ألعاب األطفال وغيرها.

18 دليل السكن الخاص

19 دائرة البلديات والنقل

20 دليل السكن الخاص

21 دائرة البلديات والنقل

6 مادة خط البناء واالرتدادات والبروزات

3 . يُسمح بعمل بروز لمظلة مدخل السيارات خارج حدود القسيمة. على أال يزيد عن مترين 4 . 50 م). وال يقل ارتفاع بطنية البروز عن 2.0( متر من منسوب تشطيب الرصيف. 4 . ال يسمح باالمتداد خارج حدود القسيمة تحت متر من منسوب تشطيب 2 . 45 مستوى الرصيف إال في الحاالت التالية: . أ سم مع توفير 30 . 5 الدرج بما ال يتجاوز سم 91 . 5 حاجز حماية بارتفاع .ب سم. 30 . 5 العناصر الجمالية بما ال يتجاوز 5 . ال يسمح باالمتداد خارج حدود القسيمة فوق متر من منسوب تشطيب 2 . 45 مستوى الرصيف إال في حالة بروز العناصر الجمالية سم خارج حدود القسيمة أو لعمل 30 مسافة مظالت المداخل. 6 . ال يسمح بعمل أي بروز في حدود الجار سواء ألغراض جمالية أو وظيفية أو إنشائية ويشمل ذلك أعمدة السور واألساسات. 7 . في حال كان أحد حدود القسيمة مطال على خط الساحل، ولم يصدر عن الدائرة أي تشريعات أو اعتمادات تخطيطية خاصة بالمسافة الالزمة لالرتداد عن هذا الحد في القسيمة محل الترخيص، يلزم الحصول على موافقة مسبقة من هيئة أبوظبي للبيئة علي مسافة ارتداد خط البناء عن هذا الحد.

حُدود االرتداد التالي ذكرها تشمل حد المبنى شامال أية بروزات جمالية أو إنشائية:

1 . ال يقل ارتداد خط البناء عن حد القسيمة م)، وال 2.00( المطل على شارع عن مترين م) عن الحدود 1.50( يقل عن متر ونصف األخرى. 2 . يسمح ببناء المالحق على حد القسيمة بدون ارتداد.

22 دليل السكن الخاص

23 دائرة البلديات والنقل

7 مادة المسافات الفاصلة بين المباني

1 . يجب أال تقل المسافة الفاصلة بين الفيال السكنية والمالحق أو أي مبنى آخر، أو بين المالحق بعضها لبعض عن متر ونصف المتر م) 1.5( 2 . يلزم تخصيص مسافة لممرات الحركة خالية متر. ويمكن لهذه 1.1 من العوائق ال تقل عن الممرات أن تكون داخل أو خارج فسحات االرتداد والمسافات الفاصلة.

3 . في حال صدرت موافقة ببناء فيالت سكنية إضافية تكون المسافة الفاصلة بين هذه الفيالت وفقا لما تحدده القرارات اإلدارية الخاصة بتعدد الوحدات السكنية الصادرة عن

24 دليل السكن الخاص

4 . 3 و 1 تشمل المسافات الموضحة في البندين أية بروزات جمالية أو إنشائية.

الرئيس. على أال تقل المسافة الفاصلة بين الوحدات في القسائم المرخص لها سابقا متر. 3 بالتعدد عن

25 دائرة البلديات والنقل

8 مادة عدد الطوابق واالرتفاعات والمناسيب

1 . ال يزيد عدد طوابق الفيال السكنية في أي مقطع رأسي عن الطابق األرضي والطابق األول وطابق السطح وطابق السرداب. 2 . يسمح بعمل فروق في المناسيب ضمن ) من 1 الطابق الواحد بما ال يتعارض مع البند ( هذه المادة. 3 . الحد األقصى الرتفاع الفيال السكنية ثمانية م) يُقاس من منسوب 18.00( عشر مترا محور الطريق وحتى أعلى نقطة في المبنى.

26 دليل السكن الخاص

27 دائرة البلديات والنقل

1 . 5 أكبر عرض للمنحدر وال يقل طولها عن متر. • 1 . 1 ال يقل الحد األدنى لعرض المنحدر عن متر. • ال يسمح بعمل أيا من المنحدرات أو أجزاء منها خارج حدود القسيمة بخالف البروز ) من هذا الدليل 6 المسموح به في المادة (

4 . ال يقل منسوب أرضية الطابق األرضي للفيال 0.45( السكنية عن خمسة وأربعين سنتيمتر م) من منسوب محور الطريق، وعن عشرين م) من منسوب األرض خارج 0.20( سنتيمترا أي من مداخل الفيال. 5 . ال يزيد منسوب أرضية الطابق األرضي للفيال م) من منسوب 1.5( السكنية عن متر ونصف م) في حال وجود 2.00( األرض أو عن مترين سرداب. 6 . يتعهد المالك بعدم وجود أيا من أصحاب الهمم كشاغل دائم للفيال السكنية. 7 . في حال كان أحد الشاغلين للسكن الخاص من أصحاب الهمم المستخدمين للكرسي المتحرك أو المعدات المساعدة على التنقل، يلزم أن يكون منسوب الطابق األرضي بما يسمح بتوفير المنحدرات الخاصة بسهولة الوصول ألصحاب الهمم والمستخدمة من قبلهم كجزء من مسارات الهروب الطارئ وبالشروط التالية: • من المداخل الرئيسية 60% تزويد نسبة لمبنى الفيال بمنحدرات سهولة الوصول • متر 12 ال تقل نسبة ميل المنحدر عن أفقي لكل متر رأسي • 76 ال يزيد االرتفاع الرأسي ألي منحدر عن سم • في حال تجاوز االرتفاع الرأسي المسافة المنصوص عليها في البند السابق، يتم ) ال يقل عرضها عن landing توفير بسطة (

28 دليل السكن الخاص

8 . ال يقل منسوب أي من مداخل القسيمة عن م) من منسوب 0.15( خمسة عشر سنتيميتر محور الطريق المقابل له. 9 . يلزم على المكتب االستشاري والمقاول عند تصميم وتنفيذ مناسيب المساحات المفتوحة واألفنية والمداخل واألسطح بالقسيمة السكنية اتخاذ ما يلزم لضمان عدم تجمع مياه األمطار داخل القسيمة وصرفها إلى خارجها وبعيدا عن المباني مع عمل نسبة ميول ال باتجاه نقاط الصرف أو إلى خارج 2% تقل عن القسيمة أو كليهما بالمساحات المفتوحة

واألفنية والمداخل واألسطح المكشوفة. . 10 يجب أال يقل ارتفاع أي طابق عن ثالثة أمتار م) ويستثنى من ذلك الفراغ تحت قلبه 3.00( الدرج. وال يقل ارتفاع أي فراغ مستخدم تحت متر. 2 . 05 قلية الدرج عن . 1 ال يقل ارتفاع طابق السرداب عن ثالثة أمتار م). 4 . 00 م) وال يزيد عن أربعة أمتار ( 3 . 00 ( وفي حالة استخدامه ألغراض مواقف السيارات ال يقل ارتفاع الجزء المخصص متر. 2 . 15 لمواقف السيارات عن

29 دائرة البلديات والنقل

9 مادة طابق السرداب

1 . يسمح ببناء طابق واحد لسرداب واحد فقط تحت الطابق األرضي للفيال السكنية ال يزيد ارتفاع الجزء الظاهر منه فوق سطح األرض 1.85( من ارتفاع طابق السرداب أو 50% عن م) أيهما أقل. ويقاس هذا االرتفاع من بطنية سقف طابق السرداب وحتى منسوب أرض القسيمة المجاور للمدخل الرئيسي للفيال السكنية. 2 . في حال امتداد السرداب خارج حدود الطابق األرضي للفيال السكنية، يجب أال تقل مساحة السرداب الممتدة أسفل حدود الطابق

30 دليل السكن الخاص

31 دائرة البلديات والنقل

9 . في حالة وجود فراغات معيشية أو مطبخ في طابق السرداب يلزم تطبيق البنود االتية: . أ توفير فتحات من خالل معالجات معمارية مقبولة وفقا للقواعد اإلرشادية الواردة بالملحق (ج) من هذا الدليل توفر تهوية وإضاءة طبيعية من خالل مناطق مفتوحة أو فناء طول أقل ضلع فيه ال يقل عن ارتفاع الجزء الواقع تحت منسوب أرض القسيمة المجاور للمدخل الرئيسي للفيال السكنية من السرداب.

من مساحة 40% األرضي للفيال السكنية عن الطابق األرضي. مع عدم بناء طابق السرداب ) من 6 داخل فسحات االرتداد الواردة بالمادة ( هذا الدليل. 3 . في حال ارتفع منسوب طابق السرداب الواقع خارج حدود الطابق األرضي للفيال السكنية عن منسوب سطح أرض القسيمة عند منتصف المدخل الرئيسي للفيال السكنية، يتم احتساب هذا الجزء من طابق السرداب ضمن نسبة البناء (التغطية) على .) 5 ) من المادة ( 1 القسيمة الواردة بالبند ( 4 . يسمح باستخدام طابق السرداب فقط ألغراض مواقف السيارات وفراغات معيشية، وفراغات خدمية، ومطبخ وحمامات. 5 . يلزم اتخاذ االحتياطات الالزمة لمنع تسرب مياه الرشح من الجدران أو أرضيات السرداب أو تصريف مياه األمطار من خارج السرداب إليه. 6 . يكون مستوى مدخل القسيمة أعلى من مستوى الشارع وذلك لمنع تراكم المياه وتسربها إلى داخل المبنى. 7 . يلزم ربط نظم صرف المياه بالمناطق المكشوفة من طابق السرداب مع شبكة الصرف الداخلي للمبنى. 8 . في حال استخدام السرداب أو جزء منه كمواقف للسيارات تطبق االشتراطات والمعايير المعتمدة والصادرة عن الجهات ذات االختصاص بخصوص تحديد أبعاد مواقف السيارات وميول المنحدر المؤدي لطابق السرداب وارتفاع مدخل السرداب.

32 دليل السكن الخاص

.ث يكون المدخل الرئيسي لطابق السرداب من خالل الطابق األرضي للفيال السكنية، وفي حال امتد طابق السرداب أسفل المالحق ال يسمح فيه بمدخل من داخل الملحق. . ج يسمح بوجود مدخل لطابق السرداب من داخل الملحق فقط إذا كان استخدام طابق السرداب مخصصا ألغراض مواقف السيارات.

.ب يلزم توفير فناء خارجي واحد على األقل يستخدم ألغراض الهروب واإلنقاذ في حالة الحريق ويلزم توفير سلم به إذا تجاوز ارتفاعه عن متر وعشرين سنتيمتر م)، وتكون أبعاد هذا الفناء وفقا 1.20( للفقرة (أ) من هذا البند. .ت تكون تفاصيل تصميم وتشييد الفناء وفتحات الهروب واالنقاذ وفقا ألحكام كود البناء والملحق (أ) من هذا الدليل

33 دائرة البلديات والنقل

10 مادة طابق السطح

3 . تكون النسبة الباقية من مساحة سقف كما يلي: 30% الطابق األول ونسبتها . أ تكون خالية من كافة أنواع المباني والخدمات

.ب غير مسقوفة وال تحوي أي نوع من أنواع التغطية .ت تحدها دروة على حافة السطح ال يزيد

1 . إجمالي مساحة المباني على طابق السطح من مساحة سقف الطابق 70% ال تتجاوز األول. وال يتم احتساب البروزات غير اإلنشائية سم 30 لألغراض الجمالية التي التزيد عن من الحد الخارجي لطابق السطح ضمن تلك النسبة. وتشمل تلك النسبة األعمال الجمالية ضمن االرتفاع المقرر ويشمل ذلك أي دروات متر. 2 يزيد إرتفاعها عن 2 . تشمل النسبة السابقة مباني الخدمات أو المساحات المخصصة لها أو أي عناصر مستخدمة في تغطيتها.

34 دليل السكن الخاص

إليه. ويحسب ارتفاع الدروة ضمن االرتفاع .) 8 الكلي المسموح به وفق أحكام المادة ( 5 . يلزم أن تكون كافة الخدمات على طابق السطح محجوبة عن الرؤية من كافة الزوايا. وفي حال استخدام دروة أو تغطية أو عنصر جمالي لهذا الغرض، يتم احتساب ارتفاعه ضمن االرتفاع الكلي المصرح به وفق أحكام ). وال يسمح بوضع أي من هذه 8 المادة ( الخدمات فوق سقف طابق السطح.

م) وال يقل عن 2 . 00 ارتفاعها عن مترين ( م). 1 . 20 متر وعشرين سنتيمتر ( 4 . يلزم بناء دروة تحد أي مساحة غير مبنية من طابق السطح وكذلك السقف العلوي لطابق م) 2 . 00 السطح بارتفاع ال يزيد عن مترين ( م) 1 . 20 وال يقل عن متر وعشرين سنتيمتر ( ويسمح بعدم عمل الدروة في السقف العلوي لطابق السطح في حال غير مستخدم وخالي من الخدمات، أو ال يوجد درج يصل

35 دائرة البلديات والنقل

11 مادة مساحات

العناصر واألبعاد الداخلية

عند تصميم عناصر السكن يجب االلتزام بتوفير فراغ واحد على األقل من العناصر األساسية كما يسمح بإضافة أي من العناصر اإلضافية وفق الجدول التالي:

36 دليل السكن الخاص

الحد األدنى لعرض الفراغ (متر)

الحد األدنى للمساحة (متر مربع)

التهوية واإلضاءة

العناصر

م

العناصر األساسية 1

طبيعية طبيعية طبيعية

4 4

20 16 14

صالة رئيسية

غرفة نوم رئيسية واحدة غرفة نوم إضافية واحدة

2 3 4 5 6 7 8 9

3.2 1.6 1.2

طبيعية أو صناعية طبيعية أو صناعية طبيعية وصناعية

3.5 2.5

حمام

دورة مياه

3

12

مطبخ

العناصر اإلضافية

طبيعية ال يوجد

3

9

فراغ معيشي

ال يوجد

ال يوجد

متر مربع 4 فراغ خدمي أقل من متر مربع 9 حتى 4 فراغ خدمي من متر مربع 9 فراغ خدمي أكثر من

طبيعية أو صناعية

2 3

4 9

طبيعية

10 11 12 13

طبيعية أو صناعية

3.2

18

كراج

طبيعية

3

9

غرفة نوم عمالة منزلية

طبيعية أو صناعية

1.5

3.0

حمام عمالة منزلية

37 دائرة البلديات والنقل

12 مادة تهوية وإنارة المباني

1 . يلزم أن تتوفر لكل الفراغات المعيشية من مكونات السكن الخاص، فتحات تهوية وإنارة تطل على منطقة مفتوحة بشكل مباشر أو من خالل فناء داخلي أو خارجي. وتحسب مساحة هذه الفتحات، بحيث ال يقل المسطح %) من مساحة أرضية 8 الزجاجي للفتحة عن ( الفراغ، بينما ال تقل المساحة التي تسمح )% 4 بدخول الهواء عن ( 2 . يلزم توفير فتحة واحدة على األقل مخصصة ألغراض الهروب واإلنقاذ بكل فراغ معيشي بكافة طوابق الفيال السكنية.

38 دليل السكن الخاص

• مجموع مساحات المسطح الزجاجي من إجمالي 8% لفتحات التهوية يساوي مساحة الغرفة الرئيسية والغرفة الملحقة. • مجموع مساحات فتحات التهوية يساوي من إجمالي مساحة الغرفة الرئيسية 4% والغرفة الملحقة. • من مسطح الحائط المشترك 50% تكون بين الغرفتين مفتوح أو قابل للفتح وبحد من مساحة الغرفة الرئيسية أو 10% أدنى متر مربع أيهما أكبر. 2 . 3 7 . يستثني من تطبيق االشتراطات السابقة الخاصة بالتهوية الطبيعية ممرات التوزيع متر وفراغات غرف 1 . 5 بعرض أقصى المالبس إذا كانت مفتوحة وذات عالقة مباشرة بغرف النوم حيث يمكن استخدام التهوية الميكانيكية.

3 . الحد األدنى الرتفاع المسطح المفتوح من م والحد األدنى للعرض 0.61 فتحة الهروب م. 0.51 4 . في حال استخدام األفنية الداخلية لتوفير اإلنارة والتهوية الطبيعية، يجب أن تتوفر بها الشروط التالية: - • أال يقل صافي طول أقصر ضلع من م) ويشمل 5.00( الفناء عن خمسة أمتار ذلك أي بروزات وظيفية أو جمالية. • وجود مدخل للفناء في الطابق األرضي. • عمل نظام لتصريف المياه في أرضية الفناء. 5 . يجب أن تكون المسافة العمودية المقاسة على المخطط األفقي بين فتحة التهوية وحد الفناء الخارجي أقل من المسافة بين الضلعين أمتار أيهما أقل. 5 المتقابلين أو 6 . تتم تهوية وإضاءة الفراغ الملحق الذي تزيد متر مربع مثل غرف المالبس 9 مساحته عن الملحقة بغرف النوم أو أي فراغ من خالل فراغ آخر وفق الشروط التالية:

39 دائرة البلديات والنقل

13 مادة الساللم والدرج

الخارجي لحاجزي الدرج (الدرابزين) على جانبي الدرج، أو حاجز الدرج والحائط المقابل. وال م في أضيق 1 . 5 يزيد العرض الكلي للدرج عن نقطة فيه. 4 . أال يزيد ارتفاع الدرجة عن ثمانية عشر سم) وال يقل عن عشرة سنتيمتر 18 سنتيمتر ( سم)، وال يقل صافي عمقها عن ثمانية 10 ( سم) وال يزيد بروز أنف 28 وعشرين سنتيمترا ( سنتيمتر عند أي نقطة. 3.2 درجة السلم عن ويلزم أن تكون أبعاد الدرجة ثابته في كل الدرج.

1 . يسمح بدرج واحد يصل بين جميع الطوابق من داخل الفيال فقط وال يشترط فيه االتصال الرأسي بين الطوابق، كما يسمح بدرج ثاني متر. 15 على أال تقل المسافة بين الدرجين عن 2 . تطبق الشروط الخاصة بالساللم والدرج ومكافئ الحماية من الحريق وفقا ألحكام كود البناء والشروط الواردة بالملحق (أ) من هذا الدليل. 3 . ال يقل الطول الظاهري لدرجة السلم عن متر م) مقاسا بين السطح 1 . 2 وعشرين سنتيمتر (

40 دليل السكن الخاص

7 . في حال استخدام الدرج الدائري تطبق األحكام من كود البناء. 1009 . 9 الواردة بالقسم 8 . يسمح بعمل درج خارجي من مواد معدنية ألغراض الصيانة يصل فقط لمستوى أعلى سطح في المبنى وفي حال كان الدرج المعدني يصل من الطابق األرضي إلى أعلى طابق السطح ويشترط أال يقع على واجهة مطلة على شارع.

5 . ال يزيد االرتفاع الرأسي لقلبة السلم الواحدة متر، وال يقل صافي إرتفاع الفراغ 3 . 65 عن م). 2 . 05 تحت أي قلبة عن ( 6 . ال يقل ارتفاع حاجز الدرج (الدرابزين) عن م)، 865 . 0 ستة وثمانين ونصف سنتيمتر ( وال يزيد عن ستة وتسعين ونصف سنتيمتر م)، مقاسا عموديا من مستوى 965 . 0 ( تشطيب أنف الدرجة. ويزود كل درج بالدرابزين على أحد جوانبه على األقل.

41 دائرة البلديات والنقل

14 مادة األسوار

3 . ال يتجاوز الحد األقصى الرتفاع السور أربعة م) ويقاس هذا االرتفاع عند أي 4.00( أمتار نقطة من منسوب األرض بجوار السور خارج حدود القسيمة. 4 . م) 2 . 00 ال يقل الحد األدنى الرتفاع السور عن ( وال يوجد حد أدنى لألسوار المشيدة على حد قسيمة مطل على شارع أو المطلة بشكل مباشر على خط الساحل، على أن يتم تحديد حدود القسيمة بمنشآت دائمة ال يقل سم من منسوب محور 15 ارتفاعها عن الطريق المقابل ألي نقطة على السور. 5 . يقاس الحد األدنى عند أي نقطة من منسوب األرض بجوار السور خارج حدود القسيمة أو أعلى نقطة داخلها ضمن فسحة االرتداد أيهما أعلى وحتى أعلى نقطة في السور. 6 . أن تكون األسوار الواقعة على حد القسيمة المشترك مع الجار مصمتة حتى ارتفاع مترين م). 2 . 20 وعشرين سنتيمتر ( 7 . يسمح بتركيب سواتر من مواد خفيفة على األسوار المشيدة على حد القسيمة المشترك مع الجار أو المطل على سكة وذلك بالشروط التالية: . أ متر فوق أعلى 2 أال يزيد ارتفاع الساتر عن نقطة في السور بحد أقصى. .ب أن يقع الساتر بكافة مكوناته وعناصره الجمالية واالنشائية داخل حدود القسيمة وال يسمح ببروز أي من عناصره خارجها .ت يستخدم في تشييد الساتر مواد ذات نفاذية وأنظمة إنشائية تطابق الشروط الواردة بكود البناء بشأن األحمال

1 . يلزم في تصميم السور النواحي الجمالية والتجانس مع مفردات الواجهة الرئيسية وفقا للقواعد اإلرشادية الواردة بالملحق (ج) من هذا الدليل. ولمسؤول البناء تحويل أي من التصميمات للجنة الفنية المختصة التخاذ القرار الالزم بشأنها متى تراءى له ذلك. 2 . عمل سور مستمر يحدد األبعاد الخارجية للقسيمة السكنية ضمن حدودها، ويسمح بارتداد السور داخل القسيمة بهدف عمل مدخل أو لغرض جمالي أو في حال وجود م). 2.00( عوائق خارجية وبحد أقصى مترين

42 دليل السكن الخاص

ويشمل ذلك األساسات والقواعد وال يسمح بأية بروزات إنشائية أو جمالية في حدود الجار. .ث يسمح بإلغاء السور كامال او جزء منه على حد القسيمة الواقع بين قسيمتين لذات المالك أو األقارب حتى الدرجة الثانية ودون تنفيذ منشآت بعد الغاء االسوار في منطقة ارتداد الحد الفاصل بين القسيمتين، وذلك في حال موافقة الطرفين وتعهدهم بأن يقوم الطرف الذي يرغب في التصرف بالقسيمة سواء بالبيع أو اإليجار أو تغيير النشاط ببناء السور. . 1 األسوار الداخلية: . أ يحظر عمل أسوار داخلية على القسيمة الواحدة. .ب في حال القسائم المقام عليها أكثر من وحدة سكنية بناء على موافقات صادرة بهذا الخصوص وصدر بشأنها قرار بتغيير نشاط أحدها إلى نشاط تجاري، يجوز أن يتم فصل الوحدة ذات النشاط التجاري بسور داخلي على أن يلتزم المالك بهدم هذا السور عند انتفاء الصفة التجارية عن العقار. .ت الحد األقصى الرتفاع السور متران م). 2.00( .ث أال تقل مسافة االرتداد بين محور منتصف السور وواجهة أقرب مبنى عن م). 1.50( متر ونصف

اإلنشائية وأحمال الرياح وكذلك شروط مكافحة الحريق. 8 . يكون المالك مسؤوال عن صيانة السور وترميمه متى دعت الحاجة إلى ذلك. 9 . عند زيادة مساحة القسيمة بموجب قرار الجهة اإلدارية على المالك أن يقوم بهدم السور القديم وبناء السور الجديد على حدود من هذه 2 القسيمة بحسب ما ورد في البند المادة. . 10 السور المشترك: . أ في حال وجود حد قسيمة مشترك، وكان سور الجار قائما عند التقدم بطلب الترخيص ورغب صاحب العالقة في االعتماد عليه لتحديد القسيمة، يجوز عدم رسم السور على الحد المشترك مع الجار بعد موافقته. ويلزم رسم السور الواقع على هذا الحد ضمن المخططات المرفقة في حال لم يكن السور قائما عند التقدم بطلب الترخيص ، وفي حال تم إنجاز سور الجار أثناء التنفيذ، جاز للمالك التقدم بطلب إلغاء تنفيذ السور الواقع على هذا الحد بعد موافقة الجار. .ب يكون هذا الجزء من السور ضمن ملكية مالك القسيمة المقام عليها السور وتقع عليه مسؤولية صيانته، ويلزم على الجار منح المالك صالحية الدخول إلى أرضه لعمل الصيانة الالزمة عند الحاجة، وال يحق للجار القيام بأية أعمال على السور إال بموافقة المالك. .ت يكون بناء هذا الجزء من السور بكامله ضمن حدود القسيمة المقام عليها

43 دائرة البلديات والنقل

15 مادة المداخل

.ب ال يزيد عرض مدخل السيارات ومدخل م) وال يقل 6.00( الكراج عن ستة أمتار م). 3.00( عن ثالثة أمتار .ت يجب أال يقل صافي ارتفاع مظلة مدخل السيارات عن أربعة أمتار ونصف المتر م) وال يزيد ارتفاع أعلى نقطة فيها 4.50( م) من منسوب 6.00( عن ستة أمتار محور الطريق المواجه لهذا المدخل. وال يزيد عرض المظلة عن عرض المدخل م) ودون التعدي 2.00( بأكثر من مترين على حدود الجار. ويمكن لمظلة مدخل السيارات أن تمتد لتشمل مدخل األفراد في حال كان مالصقا له. .ث في حال تعدد الوحدات يسمح ببناء مداخل سيارات مساوية لعدد الوحدات بحد أقصى مدخلين لكل واجهة مطلة على شارع وفي حالة عدم وجود أكثر من شارع يخضع عدد مداخل السيارات لموافقة االدارة المختصة في البلدية المعنية. . ج تخضع مداخل السيارات (الموقع ومعايير التصميم) لالشتراطات التخطيطية للمنطقة ويتم الحصول على موافقة اإلدارة المختصة في البلدية المعنية وفق المعايير المتبعة.

1 . يتم تحديد مداخل السيارات في القسيمة بناء على الشروط التخطيطية المعتمدة لكل قسيمة. 2 . في حال عدم توافر شروط تخطيطية معتمدة يلزم في تصميم مداخل السيارات ال يلي: . أ يسمح ببناء مدخلين للسيارات كحد أقصى للقسيمة الواحدة على أال تقل م). 6.00( المسافة بينهما عن ستة أمتار ويسمح أن يكون أحدهما مدخال للكراج دون تحديد المسافة بينهما.

3 . تخضع مداخل األفراد لما يلي: . أ يسمح بعمل مدخلين لألفراد بحد

أقصى لكل قسيمة باإلضافة إلى مدخل واحد فقط لملحق الضيافة وذلك في حالة وجود وحدة سكنية واحدة داخل القسيمة، ويسمح ببناء مدخل إضافي

44 دليل السكن الخاص

القسيمة لغرض عمل مدخل السيارات أو ملحق الضيافة. يسمح بعمل باب غرفة عمالة منزلية واحد على جزء السور المتعامد مع حد القسيمة المطل على شارع ويحسب ضمن عدد المداخل المسموح بها للقسيمة. . ج ال يزيد عرض أي مدخل لألفراد عن مترين م). 1.00( م) وال يقل عن متر واحد 2.00( . ح ال يسمح بفتح باب أي مدخل للقسيمة خارج حدودها.

واحد لألفراد بحد أقصى لكل واجهة فرعية مطلة على شارع.

.ب في حالة وجود أكثر من وحدة سكنية واحدة داخل القسيمة يسمح بعمل مداخل لألفراد متساوية مع عدد الوحدات السكنية. .ت ال يسمح بعمل مداخل لألفراد على حد القسيمة المطل على سكة. .ث في حال ارتداد السور إلى داخل حدود

45 دائرة البلديات والنقل

16 مادة مواقف السيارات

1 . تخضع مواقف السيارات للشروط الصادرة عن القطاع المعني النقل والشروط التخطيطية المعتمدة لكل قسيمة، ويتم الحصول على موافقة اإلدارة المختصة في البلدية المعنية وفق المعايير المتبعة. 2 . يلزم الفصل بين أماكن صف السيارات وبين الفراغات المفتوحة المخصصة للعب األطفال أو المحتمل استخدمها من قبلهم،

سواء من خالل الفصل بينهم بحواجز مبوبة، أو باستخدام عناصر التصميم الموقعي ) أو تخصيص فراغات مغلقة Landscape ( (كراجات) لصف السيارات وللمهندس المراجع تقييم التصميم في هذا الشأن أو تحويله للجنة الفنية المختصة.

46 دليل السكن الخاص

17 مادة ألوان المباني والواجهات

يلزم في تصميم واجهات المباني مراعاة النواحي الجمالية ومبادئ التصميم المعماري الجيد وفقا للقواعد اإلرشادية الواردة بالملحق (ج) من هذا الدليل. ولمسؤول البناء تحويل أي من التصميمات للجنة الفنية المختصة التخاذ القرار الالزم بشأنها متى تراءى له ذلك.

47 دائرة البلديات والنقل

18 مادة اشتراطات تصميمية للمباني

4 . في حال كان المطبخ في ملحق الخدمات يسمح بمطبخ إضافي في الدور األرضي للفيال السكنية أو في طابق السرداب إن وجد. 5 . ال يسمح بأكثر من مطبخ تحضيري واحد في متر مربع. 6 كل طابق ال تزيد مساحته عن 6 . عند وجود فرق في االرتفاع بين منسوب أرضية أي طابق وأي جزء آخر مرتفع عنها وزاد سم، 70 فرق االرتفاق بين المنسوبين عن يجب توفير حاجز مانع للسقوط ال يقل ارتفاعه م) من أرضية 1.20( عن متر وعشرين سنتيمتر الفراغ، وعلى أال تسمح أي فتحة في الحاجز سم. 10 المذكور بمرور كرة قطرها 7 . سياج المسبح: يجب إحاطة منطقة حوض السباحة بحاجز أو سياج يمنع انتقال األطفال إلى المنطقة دون مرافقة، ويكون بالشروط التالية: . أ يكون عرض سطح الممشى حول متر على 1 حمامات السباحة الخاصة األقل حول حوض السباحة. .ب ال يقل إجمالي المساحة الواقعة بين الحاجز وحوض السباحة عن مساحة حوض السباحة. .ت متر. 1 . 20 الحد األدنى الرتفاع الحاجز .ث ال يزيد ارتفاع الخلوص أسفل الحاجز عن سم من مستوى تشطيب األرضية. 10

1 . يحق لمسؤول البناء تحويل أي تصميم للجنة الفنية المختصة متى تراءى له الحاجة إلى ذلك. 2 . يمنع تقسيم الفيال السكنية لشقق أو وحدات مستقلة. 3 . يسمح بمطبخ واحد فقط في القسيمة السكنية ويسمح بعمل مطابخ إضافية متخصص كمطبخ القلي أو مطبخ التبريد شريطة أن تكون مالصقة لفراغ المطبخ متر مربع. 9 الرئيسي وال تزيد مساحتها عن

. ج ال يزيد عرض الفتحات بين العوارض سم. 10 الرأسية للحاجز عن

48 دليل السكن الخاص

. ح يجب أن تظل المنطقة المحيطة بسياج المسبح خالية من أي عناصر طبيعية أو صناعية يمكن للطفل استخدامها لتسلق سياج المسبح بحيث ال تقل المسافة بين أي عنصر من العناصر المذكورة والسطح متر، وال 1 . 20 الخارجي لحاجز المسبح عن تقل المسافة بين أي عنصر من العناصر المذكورة والسطح الداخلي لحاجز المسبح سم. 30 عن . خ في الحاالت التي ال يمكن فيها تحقيق شرط المسافة بالبند السابق، يمكن تقليص الحد األدنى للمسافة بين العناصر المحيطة والسطح الخارجي سم بحيث يكون 90 لسياج المسبح إلى 1 . 80 الحد األدنى الرتفاع سياج المسبح متر. . د في حال وجود عوارض أفقية يجب أال تقل تكون المسافة بين أدنى عارضة سم على األقل وال تقل 110 وأعلى السور المسافة بين العوارض األفقية الداخلية سم. 90 عن . ذ في حال تصميم الحاجز ليكون بعوارض أفقية ورأسية فأنه يجب تصميم العوارض األفقية لتكون جهة حوض السباحة وأال تقل المسافة الرأسية بين سم. 90 العوارض األفقية عن . ر يكون الدخول إلى منطقة المسبح من خالل بوابات ذاتية اإلغالق بحيث تكون جميع البوابات مزودة بجهاز يعيد البوابة إلى الوضع المغلق بشكل تلقائي. . ز يتم تركيب البوابات بسياج المسبح لتفتح

باالتجاه المعاكس لحوض السباحة. .س ال يسمح بتركيب البوابات فوق أي أسطح تقلل من وظيفة اإلغالق الذاتي للبوابة مثل األسطح العشبية، ويلزم تركيبها فوق الممرات أو األسطح الصلبة. .ش يجب أال تبرز مفصالت البوابة أو أجهزة سم من البوابة 1 اإلغالق الذاتي أكثر من أو اإلطار بحيث ال يمثل بروزها موطئ للقدم أو قبضة اليد يسمح بتسلق األطفال للبوابة. .ص وضع قفل البوابة في الجهة الداخلية من سياج المسبح. .ض يكون ارتفاع قفل البوابة على ارتفاع سم من مستوى تشطيب األرضية 150 أسفل البوابة. . ط يمكن عمل القفل على ارتفاع أقل من السياج على أن يتم تزويده بمسطح للحماية يمنع الوصول إليه من الجهة سم 45 الخارجية من قبل األطفال بقطر مقاسة من منتصف القفل ال يسمح سم في منطقة حماية 1 بفتحة تزيد عن القفل.

49 دائرة البلديات والنقل

. 12 في حالة إضافة توسعة لوحدة سكنية يلزم أن يكون الرابط صالة مشتركة تجمع الفراغات القائمة مع الفراغات المضافة على أال يقل متر وذلك في جميع 4 أقل أضالعها عن الطوابق. ويستثنى من ذلك اإلضافات التي ) في 2 م 50 ال تزيد عن خمسين مترا مربعا ( الطابق الواحد. ويلتزم المصمم بتجانس تصميم واجهات التوسعة المقترحة مع واجهات الفيال األصلية. . 13 ال يسمح بدخول أي من العناصر األساسية إال من خالل فراغات التوزيع والممرات باستثناء الحمامات ودورات المياه.

8 . يجب أال يقل الحد األدنى لعرض المدخل الرئيسي للفيال السكنية عن متر وعشرين م) ويجب أن يفتح مباشرة 1.20( سنتيمتر على فراغ معيشي. 9 . يجب أال يقل الحد األدنى لعرض األبواب عن سم. 81 . 5 . 10 يجب أال يقل الحد األدنى لعرض الممرات سم. 91 . 5 الداخلية عن . 1 في حال وجود شاغل دائم للعقار من أصحاب الهمم يتم تطبيق الشروط الواردة في الملحق (ب) من هذا الدليل

50 دليل السكن الخاص

51 دائرة البلديات والنقل

19 مادة األجنحة السكنية بالفيال الرئيسية

1 . الوصول إلى مدخل األجنحة يتم من خالل المدخل الرئيسي للفيال السكنية وال يُسمح بوجود مدخل منفصل لها من خارج الفيال. 2 . ) غرف 3 يتكون الجناح السكني من ثالث ( بحد أقصى وفراغ معيشي واحد وحمامات ويسمح بمطبخ تحضيري في حال لم يكن هناك مطبخ تحضيري آخر في نفس الطابق.

52 دليل السكن الخاص

53 دائرة البلديات والنقل

20 مادة الشروط الخاصة ببناء المالحق 1 . في حال تالصق المالحق مع الفيال السكنية تطبق عليها اشتراطات الفيال في االرتدادات. 2 . في حال تالصق المالحق بعضها ببعض ال تزيد المساحة البنائية لكتلة المالحق عن من مساحة الطابق األرضي للفيال 70% الرئيسية التي تلتحق بها هذه المالحق وال يسمح باالتصال الداخلي بين فراغات المالحق المختلفة. وال يسمح بالمالحق التابعة للفيالت المختلفة بالتالصق مع بعضها البعض. 3 . يسمح ببناء طابق أرضي واحد بحد ارتفاع م) يقاس من 6.00( أقصى ستة أمتار

منسوب محور الطريق ويسمح بزيادة هذا االرتفاع لملحق الضيافة المبني خارج فسحة متر زيادة 2 متر لكل 0.5 االرتداد بمقدار متر وبحد ارتفاع 8.00 في طول الملحق عن متر. 8.00 أقصى 4 . الحد األدنى لالرتفاع الداخلي للمالحق هو م) يقاس من منسوب 3.00( ثالثة أمتار تشطيب األرضية وحتى مستوى السطح األسفل لبالطة السقف الخرسانية (بطنية السقف). ويسمح بحد أدنى الرتفاع الفراغات متر مقاسا من 2.7 الخدمية ال يقل عن منسوب تشطيب األرضية وحتي مستوى تشطيب بطنية السقف.

54 دليل السكن الخاص

محور الطريق وال يقل عن ثالثين سنتيمتر م) كما ال يقل عن خمسة عشر سنتيمترا 0.30( م) من مستوى األرض خارجه. 0.15( 9 . يسمح ببناء امتداد للطابق األول كتوسعة للفيال السكنية فوق مباني المالحق طبقا للشروط التالية: . أ يشترط الدخول لهذه اإلضافة من داخل الفيال السكنية فقط. .ب يسمح بعمل أبواب لكتلة االمتداد تفتح فوق سطح المالحق. .ت ال تقل المسافة بين جدار الفيال السكنية والجدار المقابل أسفل كتلة االمتداد عن متر. 1 . 5 .ث يسمح بأن يصل هذا االمتداد حتى الحد الخارجي لحائط مبنى الملحق، كما يسمح بأن يتجاوزه على أال يمتد داخل فسحة االرتداد عن حد القسيمة. . 10 باإلضافة للشروط الواردة في البند السابق يسمح ببناء امتداد للطابق األول فوق المالحق المالصقة لحد القسيمة على أال يكون الملحق مالصق لحد القسيمة المطل على جار. . 1 يلزم في تصميم هذا االمتداد توفر النواحي الجمالية والتجانس مع التصميم المعماري لكل من الفيال الرئيسية ومبنى الملحق، وفقا للقواعد اإلرشادية الواردة بالملحق (ج) من هذا الدليل. ولمسؤول البناء تحويل أي من التصميمات للجنة الفنية المختصة التخاذ القرار الالزم بشأنها متى تراءى له ذلك.

5 . يسري على األعمال المنظمة للكهرباء في السكن الخاص التشريعات واالحكام الفنية الصادرة عن دائرة الطاقة و تقوم الجهة المعنية والمنظمة لهذه األعمال بالمراجعة والتفتيش عليها بحسب اإلجراء المعتمد، وفي حال استدعى التصميم وجود غرفة كهرباء، يجب أن يتم تشييدها على السور المطل على م) ال 4 . 00 شارع على أال يزيد ارتفاعها عن ( م (. ويجوز أن تكون 2 . 00 يقل عن مترين ( متصلة بالمالحق، وفي هذه الحالة يسمح أن تكون بنفس ارتفاع الملحق. ويجب أن يفتح باب غرفة الكهرباء على الخارج. 6 . يسمح ببناء المالحق على كامل السور وفي حال زيادة ارتفاعها عن الحد األقصى الرتفاع السور المطل على شارع يلزم تصميمها بشكل متجانس مع تصميم السور وعلى أال تتجاوز نسبة الجزء المرتفع عن السور نسبة من واجهة السور بحد أقصى لالرتفاع 20% م) ويسمح أن تصل 6.00( ال يتجاوز ستة أمتار في حال كان ملحق 50% هذه النسبة إلى الضيافة على السور ويلزم في هذه الحالة أن تكون فتحات شبابيك المجلس المطلة على من 8% الشارع بمساحة ال تقل نسبتها عن مساحة المجلس. 7 . ال يسمح بعمل أية فتحات تطل على الخارج ألية مالحق أو مباني واقعة على السور أو أية مداخل باستثناء مدخل وشبابيك المجلس ومداخل األفراد والسيارات المطلة على شارع، كما ال يسمح بتصريف مياه األسطح إلى الخارج. 8 . ال يزيد منسوب أي مدخل في المالحق م)، (أو مترين 1.50( عن متر ونصف المتر م) في حال وجود سرداب) من منسوب 2.00(

55 دائرة البلديات والنقل

56 دليل السكن الخاص

57 دائرة البلديات والنقل

الرئيسية. ويمكن بناء أكثر من مبنى لمالحق الخدمات على أال تتجاوز مساحتها الكلية مجتمعة النسبة المذكورة ويتكون ملحق الخدمات من مطبخ وغرف العمالة المنزلية ومخازن وغرفة طعام ودورات مياه وغرفة غسيل وكي وال يسمح بعمل صالة توزيع بين تلك العناصر. . 16 ال تزيد مساحة مبنى الملحق الرياضي عن ) من مساحة بناء الحدود الخارجية 20% ( القصوى للطابق االرضي للفيال السكنية ويتكون من صالة ألعاب رياضية ودورة مياه وغرفة تغيير مالبس، على أال تقل مساحة من مساحة الملحق 70% صالة األلعاب عن الرياضي. . 17 يمنع وضع أي خدمات على سطح أي مبنى مالصق للسور ما لم تكن مخفية عن األنظار بدروة أو تغطية جمالية ويحسب ارتفاعها ضمن االرتفاع الكلي المسموح به للمبنى. . 18 يلزم بناء دروة على أسطح كافة مباني م) 2 . 00 المالحق بارتفاع ال يزيد عن مترين ( م) 1 . 20 وال يقل عن متر وعشرين سنتيمتر ( ويسمح بعدم عمل الدروة في حال كانت أسطح هذه المالحق غير مستخدمة وخالية من الخدمات، أو ال يوجد سلم خدمي يصل إلى هذه األسطح. ويحسب ارتفاع الدروة ضمن االرتفاع الكلي المسموح به. . 19 يلزم أن تكون كافة الخدمات الموجود على أسطح مباني المالحق محجوبة عن الرؤية من كافة الزوايا. وفي حال استخدام دروة أو تغطية أو عنصر جمالي لهذا الغرض، يتم احتساب ارتفاعه ضمن االرتفاع الكلي المسموح.

. 12 تكون ملحق الضيافة من مجلس واحد وصالة طعام وغرفة نوم وحمامات ومغاسل ومطبخ تحضيري. ويمكن إضافة مجلس متر مربع بشرط 30 آخر ال تزيد مساحته عن أال تقل مساحة المجلس الرئيسي عن ستين ) ويجوز أن يكون المجلس 2 م 60 مترا مربعا ( اإلضافي منفصالً، وفي هذه الحالة يسمح فيه بعمل حمام ومغاسل فقط. وفي حال ) 6 بنائه على السور تسري عليه أحكام البند ( .) 14 من المادة ( . 13 ال يجوز الترخيص ببناء المجلس المؤقت في حال وجود مجلس إضافي. . 14 تكون عناصر ملحق الضيافة وفق المساحات التالية: . أ ال تزيد مساحة المطبخ التحضيري عن ) من مساحة المجلس وال يقل 15% ( م)، 2.00( طول أصغر أضالعه عن مترين .ب ) من 50% ال تزيد مساحة الملحق عن ( مساحة الحدود الخارجية القصوى للطابق االرضي للفيال السكنية. .ت يجوز السماح بزيادة مساحة الملحق ) من مساحة الحدود الخارجية 70% حتى ( القصوى للطابق االرضي للفيال السكنية، على أال تقل مساحة المجلس الرئيسي ) من 70% متر أو ( 70 في هذه الحالة عن مساحة ملحق الضيافة أيهما أكبر، وال تزيد ) من 10% مساحة المطبخ التحضيري عن ( مساحة المجلس. . 15 ال تزيد مساحة بناء ملحق الخدمات عن ) من مساحة بناء الحدود الخارجية 50% ( القصوى للطابق االرضي للفيال السكنية

58 دليل السكن الخاص

21 مادة القسائم ذات المساحات الصغيرة وذات المساحات الكبيرة والقصور في حالة القسائم السكنية ذات المساحات الصغيرة وذات المساحات الكبيرة وتلك التي تخصص الستخدام القصور يتم تطبيق االشتراطات التخطيطية الصادرة عن الدائرة.

59 دائرة البلديات والنقل

ملحق - أ دليل أحكام الحماية من الحريق في المباني حسب كود أبوظبي الدولي للبناء نموذج المباني حسب كود التخطيط - فيالت سكنية خاصة VR  قسم تشريعات وكودات البناء واالمتثال – إدارة تنظيم أعمال البناء إدارة التخطيط والبنية التحتية

60 دليل السكن الخاص

تمهيد

1 . فيما لم يرد فيه نص، تطبق األحكام الواردة بكل من كود أبوظبي الدولي للبناء، أو كود الممارسة اإلماراتي للوقاية والسالمة من الحريق وحماية األرواح أيهما أكثر تشددا، وتطبق فيما لم يرد فيه IFC-2018 األحكام الواردة بكود الحريق الدولي نص في أي من الكودات أو األحكام المؤقتة. 2 . تطبق معايير وسائل الهروب حسب طبيعة اإلشغال لكل جزء منفصل ذو وسيلة هروب مستقلة من المبنى، وإذا تشاركت مجموعات مختلفة من االشغال في نفس مسار الهروب تطبق األحكام األكثر تشددا الخاصة باإلشغال األبعد عن المخرج ويحب حمل اإلشغال الكلي من مجموع أحمال األشغال الخاصة بكل مجموعة إشغال تشترك في نفس المخرج. 3 . واألحكام الواردة 1004.1.1 تطبق أحمال اإلشغال حسب جدول بالفصل العاشر من كود البناء. 4 . المباني القائمة: تبقى األحكام الصادرة عن اإلدارة العامة الدفاع المدني بتطبيق كود سالمة األرواح الصادر عن الجمعية الوطنية )NFPA 101 – Life Safety Code( للحماية من الحريق األمريكية قيد التطبيق، على أن تعرض الحاالت التي تواجه تحديات أو معوقات ذات عالقة بظروف خاصة بطبيعة اإلشغال أو ظروف المشروع على لجنة تباين معاير الحماية من الحريق وسالمة األرواح للبت في شأنها.

61 دائرة البلديات والنقل

االستخدام الرئيسي

السكن الخاص

كود التخطيط

VR

عدد األراضي

مجموعة االستخدام بكود البناء

R-3

االستخدام بكود الدفاع المدني

A, B

االستخدامات المسموح بها تخطيطيا

دور الرعاية الخاصة، مطاعم، مقاهي، مطبخ تجاري، صالون تجميل، خياطة، حلويات، متجر مستحضرات صيدالنية وتجميلية، وأدوات الزينة، متجر تحف ومقتنيات مستخدمة، متجر بيع أزهار. • في حال كانت الموافقة التخطيطية بأحد االستخدامات المسموحة بكود التخطيط بخالف االستخدام السكني، ال تطبق األحكام الواردة أدناه، وتطبق األحكام الواردة وفق مجموعة االستخدام المكافئة بكود البناء وحمل األشغال على أساس بكود البناء. 1004.1.1 مكافئ األشغال الوارد بالكود

مالحظات تتعلق باالستخدام

62 دليل السكن الخاص

شكل توضيحي لنموذج المبنى Prototype Graphic Description

• أنظر األقسام الموضحة على الرسم بكود التخطيط للشروط التفصيلية حسب كود التخطيط

اشتراطات التطوير

االشتراطات التخطيطية الحد األقصى لمعامل المساحة الطابقية

-

18

الحد األقصى لالرتفاع بالمتر

)G+2( 3

عدد الطوابق

70%

الحد األقصى إلجمالي نسبة البناء على األرض الحد األدنى لالرتداد من حد القسيمة المطل على شارع الحد األدنى لالرتداد من حد القسيمة المطل على الجار

2

1.5

63 دائرة البلديات والنقل

الحد األدنى لالرتداد من حد القسيمة المطل على متر أو أكثر 3 سكة بعرض الحد األدنى لالرتداد من حد القسيمة المطل على متر 3 سكة بعرض أقل من

1.5

1.5

اشتراطات التطوير

70%

الحد األقصى إلجمالي نسبة البناء على طابق السطح

ارتداد طابق السطح من خط البناء على الواجهة المطلة على شارع

2

حمل اإلشغال Occupancy Load أو أقل 10 عدد المخارج Number of Exits مخرج واحد فقط (لوسيلة الهروب) في السكن الخاص مسافة الهروب Travel Distance متر 23 الممرات (المستخدمة في مسار الهروب) 1 . سم 91.5 ال يقل عرض الممرات عن األبواب (المستخدمة في مسار الهروب) 1 . سم. 81.5 الحد األدنى لعرض األبواب ال يقل عن 2 . متر. 2 ال يقل ارتفاع األبواب المستخدمة في مسار الهروب عن 3 . درجة مقاسة من مسطح فتحة الباب وحتى 90 يفتح الباب بزاوية نقطة إيقاف الفتح.

أحكام أنظمة الهروب

64 دليل السكن الخاص

السالم (المستخدمة في مسار الهروب) 1 . ال يقل الطول الظاهري لدرجة السلم عن واحد وتسعين ونصف م) ويقاس طول الدرجة الظاهري من الحائط 915.0( سنتيمتر المواجه للدرج والوجه الداخلي لحاجز السلم. 2 . م) وال يقل 18.0( أال يزيد ارتفاع الدرجة عن ثمانية عشر سنتيمتر م)، وال يقل عمقها عن ثمانية وعشرين 0.1( عن عشرة سنتيمتر م) 28.0( سنتيمتر 3 . متر. 3.65 ا يزيد ارتفاع قلبه السلم الواحدة عن 4 . في حال استخدام الدرج الدائري تطبق األحكام الواردة بالقسم من كود البناء. 1009.9 5 . ال يقل ارتفاع حاجز الدرج (الدرابزين) عن ستة وثمانين ونصف م)، وال يزيد عن ستة وتسعين ونصف سنتيمتر 865.0( سنتيمتر م)، مقاسا عموديا من مستوى تشطيب أنف الدرجة. 965.0( ويكون على أحد جانبي الدرج فتحات اإلنقاذ Rescue Openings 1 . متر 0.53 ال تقل مساحة المسطح المفتوح من فتحة الهروب عن مربع. 2 . م 0.61 الحد األدنى الرتفاع المسطح المفتوح من فتحة الهروب م. 0.51 والحد األدنى للعرض 3 . متر 1.1 الحد األقصى الرتفاع جلسة الفتحة المخصصة للهروب هو 4 . يجب ان يكون فتح الفتحة المخصصة للهروب من الداخل ودون استعمال أي أدوات أو مفاتيح. 5 . ال يسمح بوضع أي عناصر تعوق عملية الهروب أمام مسطح الفتحة مثل عناصر التظليل والكواسر وما شابه. 6 . يجب بطابق السرداب توفير فتحة هروب وإنقاذ واحدة على األقل تفتح على الخارج.

أحكام أنظمة الهروب

65 دائرة البلديات والنقل

فتحات اإلنقاذ Rescue Openings 7 . في حال وجود غرف نوم بطابق السرداب، يجب توفير فتحة هروب وإنقاذ في كل غرفة نوم تفتح على منطقة مفتوحة أو فناء. 8 . ال يتطلب توفير مخارج هروب للمساحات ذات االرتفاع أقل من متر من طابق السرداب. 2.05 9 . ال يتطلب توفير مخارج هروب في حال عدم وجود فراغات معيشية متر مربع. 18.5 وكانت مساحة طابق السرداب أقل من . 10 ) أمام فتحات/نوافذ الهروب بطابق Window well( يتم توفير فناء متر مربع وال يقل طول أصغر 0.835 السرداب ال تقل مساحته عن م. () 0.915 أضالعه عن . 1 يجب توفير سلم رأسي أو درج دائم في حال بلغ ارتفاع جدار هذا متر. 1.1 الفناء أكثر من . 12 م ويبرز عن الحائط مسافة 0.305 ال يقل العرض الداخلي للسلم 0.455 م والمسافة بين قضبان السلم ال تزيد عن 0.076

أحكام أنظمة الهروب

أبعاد فتحات الهروب واإلنقاذ

66 دليل السكن الخاص

فتحات اإلنقاذ Rescue Openings

أبعاد فناء الهروب واإلنقاذ بطابق السرداب

67 دائرة البلديات والنقل

فتحات اإلنقاذ Rescue Openings

نموذج فناء الهروب واإلنقاذ بطابق السرداب

68 دليل السكن الخاص

مناطق اللجوء Areas of Refuge ال يوجد بالكود أحكام مناطق لجوء لهذا االستخدام – تم إضافة تشريع 2020/56 بقرار

أحكام أنظمة الهروب

المسافة الفاصلة ومكافئ الحماية من الحريق Separation distance and fire rating

تطبق كافة الشروط الواردة بالفصل السابع من كود البناء المسافة الفاصلة ومكافئ الحماية من الحريق بكل وحدة سكنية تكون وفقا للجدول التالي:

TABLE 705.5.1.1 TABLE 706.4 TABLE 707.3.9 ADIBC 420.2 ADIBC 709.3 ADIBC 715 TABLE 715.4 ASTM E-119 UL 263 Table 601 Table 602

مكافئ حماية الحريق لعناصر الهروب هو ساعتين مكافئ حماية الحريق opening( للحوائط الخارجية هو ساعة مكافئ حماية الحريق للفتحات )TABLE 715.4( ) حسب جدول protectives

أحكام أنظمة الهروب

69 دائرة البلديات والنقل

المسافة الفاصلة ومكافئ الحماية من الحريق Separation distance and fire rating

نظم اإلطفاء بالرش - Automatic sprinkler system 1 . مستثنى من تركيب نظام إطفاء بالرش )automatic sprinkler system( 2 . في حال دعت الحاجة إلى تركيب نظام إطفاء بالرش يطبق معيار الجمعية الوطنية للحماية من NFPA 13D – Standard For( الحريق األمريكية The Installation Of Sprinkler Systems In One- And Two-Family Dwellings And )Manufactured Homes 3 . تكون إمدادات المياه مطابقة للمعايير التالية: • ADIBC 903.3.5.1 • NFPA-13D • Abu Dhabi Uniform Plumbing Code Section 603.4.16.5

ADIBC 903.2.8 ADIBC 903.3.1.3 ADIBC 903.3.5.1 NFPA 13D ADUPC 603.4.16.5

أحكام أنظمة الحماية

70 دليل السكن الخاص

نظم مآخذ المياه الرأسية- Standpipe and Hose Systems

ADIBC 905.3

مستثني من تركيب نظم مآخذ المياه الرأسية )Standpipes) (ADIBC 905.3( لخراطيم اإلطفاء طفايات الحريق المحمولة Portable fire extinguishers مستثني من متطلبات طفايات الحريق المحمولة مع من كود البناء 906 مراعاة كافة أحكام القسم المخططات المطلوبة 1 . يجب أن توضح المخططات الخاصة أنظمة الكشف واإلنذار موقع وطبيعة ومدى التغطية لألجهزة المستخدمة بما يطابق أحكام كود البناء، الكود الدولي للحريق، كود الدفاع المدني. 2 . تشمل مخططات أنظمة الكشف واإلنذار المقدمة للجهة اإلدارية المعلومات التالية: • مسقط أفقي يوضح استخدام كافة الفراغات والغرف على القسيمة أو في المبنى. • Alarm-Initiating( موقع أجهزة بدء اإلنذار ) devices • Alarm notification( موقع أجهزة اإلنذار ) appliances • موقع وحدة التحكم في إنذار الحريق والنواقل Location( الالسلكية واإلمدادات الكهربائية of fire alarm control unit, transponders .)and notification power supplies • .)Annunciators( لوحات اإلنذار • .)Power connection( الوصالت الكهربائية • .)Battery calculations( حسابات البطاريات • Conductor type( نوع وحجم الموصالت .)and sizes

أحكام أنظمة الحماية

ADIBC 906.1

ADIBC 907.1.1 ADIBC 907.1.2

أحكام أنظمة الكشف واإلنذار

71 دائرة البلديات والنقل

• Voltage( حسابات فقدان الجهد الكهربائي .)drop calculations • بيانـــات جهـــة التصنيـــع وتشـــمل رقـــم النمـــوذج وبيانـــات المعـــدات واألجهـــزة والمـــواد المســـتخدمة. • بيانات ارتفاع السقف ونظامه اإلنشائي • واجهة نظام وظائف الحماية من الحريق interface of fire safety control( .)functions

إنذار الحريق Fire Alarm توفير جهاز إنذار يدوي واحد

ADIBC 907.2 NFPA 72

أحكام أنظمة الكشف واإلنذار

كاشف الدخان Smoke Detectors

• تطابق المواصفات والشروط الفنية ألجهزة NFPA و UL217 كاشف الدخان مع المعايير 72 (National Fire Alarm and Signalling )Code) (Chapter 11 • تركيب جهاز إنذار كاشف للدخان «أحادي أو متعدد المحطات» ي كل المناطق التالية: • في سقف أو على الحائط المجاور لكل مساحة نوم مستقلة وبجوار غرف النوم مباشرة. • في كل غرفة تستخدم ألغراض النوم. • في كل طابق من الوحدة السكنية ويشمل ذلك طابق السرداب.

ADIBC 907.2.9.2 ADIBC 907.2.11 ADIBC 907.2.11.2 ADIBC 907.2.11.3 ADIBC 907.2.11.4

72 دليل السكن الخاص